常見問題｜台中實價登錄資料來源、更新與算法
資料來源：臺中市政府地政局158空間資訊網、內政部實價登錄，由 TRUEWAY主委說 整理分析，每天自動同步（資料同步至 2026-10-31）。
TRUEWAY主委說常見問題：台中實價登錄資料從哪裡來、多久更新，均價、低價線、去化率怎麼算，預算找房、建案比較怎麼用，以及隱私權政策與關於主委說。
資料與名詞
資料從哪裡來？多久更新？
資料參考臺中市政府與內政部實價登錄公開資料編製，本站每天更新，統計時排除特殊交易。
政府什麼時候更新
- 臺中市政府
- 週一到週五都可能新增資料，假日除外；隔天才上線，所以週二到週六都可能更新。
- 內政部
- 每月 1 日、11 日、21 日更新。
建照、使照和預售屋備查，參考臺中市政府建管與預售屋備查公開資料編製。
「實價登錄」還是「實價登入」？
正確是「實價登錄」，全名「不動產成交案件實際資訊申報登錄」：成交後把實際價格登錄進內政部的系統；「實價登入」是常見的誤寫（登入指的是登入帳號）。
在本站查台中實價登錄行情，不用註冊或登入，輸入建案名稱或選區域就能查。
什麼是「生活圈」？
行政區（例如西屯、南屯）範圍太大，看不出真正的房價落差；我們依在地代銷與估價師的經驗，把台中細分成多個生活圈（例如七期重劃區、水湳經貿園區）。
為什麼有些建案找不到實價登錄？
- 還沒申報
- 預售屋簽約後 30 天內才申報，成屋辦過戶時才申報，剛成交的可能還沒出現。
- 特殊交易
- 例如親友買賣，不算進價格統計。
- 名稱不一致
- 政府系統的案名寫法不同，我們持續補對照表。
備查、建照、使照、都審是什麼？
- 備查
- 預售屋開賣前，建商要把建案資料和買賣契約送市府備查；不過備查日期不等於開賣日，之後換代銷、修約也會再送一次。
- 建照
- 建造執照＝市府核准可以蓋；預售屋契約要寫明建照字號，開賣前一定有建照。
- 使照
- 使用執照＝房子蓋好、市府查驗通過才發；拿到使照就是完工的成屋。
- 都審
- 都市設計審議：超過 12 層或基地較大的新建案，要送市府審查外觀和配置；「都審資料」多半是還在規劃、還沒開賣的案子。
「都審資料」從哪裡來？地圖上的位置怎麼來的？
案件與會議記錄來自臺中市政府都市發展局「都市設計服務網」公開資料，案件從 111 年起，本站每天同步；點進每一案、每一場會議，可以從都發局下載議程、會議記錄、圖面 PDF。
- 基本資料
- 從官方「資訊公開基本資料」PDF 取出；掃描檔經文字辨識，數字以官方文件為準。
- 議題
- 從官方議程取出每一案的申請人、地段地號和樓層，再對到同一塊地的都審案件。
- 樓層、用途
- 從官方案件名稱解析，例如「地上24層地下3層集合住宅」，僅供參考。
- 建照
- 用案件名稱裡的地段地號，找同一塊地、樓層差兩層以內的建造執照。
- 地圖位置
- 建照對得到本站建案時，標在那個建案的位置；對不到的案件不畫位置。
「新案雷達」列哪些案？「做到哪」怎麼看？
列出還沒有實價登錄成交的新建案（商場、辦公、公共建築也列），看每一案走到哪一關：都審 → 領建照 → 預售備查 → 有成交；最近有動靜的排前面。出現第一筆成交或領到使用執照（完工），就從雷達拿掉。
- 都審中、都審通過
- 上過都審會議、還沒領到建照的基地；「通過」看都審會議記錄的決議。
- 已領建照、已開工
- 領照的新建，還沒預售備查、也還沒有成交；有沒有開工看建照的申報開工日。
- 已備查
- 做了預售備查、還沒有任何一筆成交。
起造人是個人的寫「個人」，不放名字。建照的日期是原始核發那天，之後每次變更設計另外列一筆。
「人口遷徙」看什麼？資料從哪裡來？
看台中全市、各行政區、各里每個月遷入和遷出的人數：從哪裡搬來、搬去哪裡、淨遷入多少，以及每千人淨遷入，找出人口在成長和流失的地方，地圖上一眼看出來。
資料參考內政部戶政司開放資料編製，每月更新一次；里界參考臺中市政府資料。
哪些成交不算進統計？
- 特殊交易
- 實價登錄備註寫到親友、特殊關係、急買急賣、債權債務、合建或地主的成交。
- 解約
- 已經解約的成交；解約另外在「解約分析」看。
- 內政部補充
- 臺中市政府（158）還沒登錄、先從內政部資料補上的成交；資料可能不齊，所以不算進統計，等臺中市政府登錄了就換成那一筆照常算。
實登資料照樣列出特殊交易，並標「特殊交易」；去化率照算，因為那一戶還是賣掉了。
住宅、透天、辦公、店面怎麼分？
依實價登錄的建物型態、備註和戶號分成四類：
- 住宅
- 大樓、華廈、公寓、套房，還有其他不屬於下面三類的，都算住宅。
- 透天
- 建物型態寫透天的。
- 辦公
- 建物型態寫辦公，或備註寫辦公室的。
- 店面
- 建物型態或戶號有「店」、備註寫店面，或是一樓戶號有 S 的戶。
選「住宅」時不含店面。
「近三個月」從哪天算？「資料至」「未滿」是什麼？
- 期間
- 實價登錄看成交日期。快選從最新一筆成交日往前推：最新成交是 115.08.10 的話，近三個月就從 115.05.10 算起。
- 資料至
- 這些數字算到哪一天的資料。
- 未滿
- 這一格的天數不滿，例如這個月只到 14 號；去年同期也只算同樣的天數。
- 最近一個月
- 預售屋簽約後 30 天內才申報，最近一個月還沒登完，數字會偏少。
實登資料的「依更新日期」趨勢圖看的是登錄日期，解約分析看的是解約日期。
什麼算「新案」？
從第一筆實價登錄成交（首登）那天，算到資料最新的一天，不超過 12 週的建案就是新案：建案分析的綠框、搜尋「新案」都照這個算。
懶人包的新案快遞、成交趨勢的「新案登場」是另一種算法：第一筆成交落在所選月份（期間）裡的建案。
價格與指標
什麼時候用平均、什麼時候用中位數？
看這個數字要回答什麼問題：一個建案自己多少錢看平均，一個區域一般多少錢看中位數：
- 一個建案
- 這個建案每一戶的單價加起來平均，每戶一票，不是總價 ÷ 總坪數。
- 一個區域
- 這一區全部成交一起取中位數，每筆一票，代表買一戶一般要多少錢。
- 一區的建案
- 先算這一區每個建案的平均，再取中位數，每案一票，代表建案一般的定價。
中位數是排在正中間的那個數，不會被少數特別貴或特別便宜的成交拉走。
單價都不含車位，總價含車位；合併幾個區域時從原始成交重算，不拿平均再平均。
低價線、高價線、入選線是什麼？
- 低價線
- 生活圈最便宜一成的價格；低於它算低價親民。
- 高價線
- 生活圈最貴一成的起點；高於它多半是豪宅。
- 入選線
- 「撿便宜」的門檻：同生活圈其他建案（不算這一案自己）最便宜兩成的價格。
算法：把成交單價由低到高排好，最便宜那筆是 0%、最貴那筆是 100%，低價線取 10% 的位置、入選線 20%、高價線 90%；落在兩筆中間就按比例取中間值。跟建案的 PR 是同一套算法。
「車中位均價」怎麼算？
區域分析和懶人包的高價線後面那一欄，代表這一區建案的車位一般賣多少：
- 一個建案
- 這一案本期每筆成交的車位價 ÷ 車位數，平均起來就是一個車位多少錢。
- 一個區域
- 把這一區每一案的平均排起來取正中間那個，每案一票，不會被成交多的大案拉走。
- 機械車位
- 一筆成交只要有一個是機械車位（坡道機械、升降機械、一樓機械、塔式），整筆都不算，因為分不出各個車位多少錢。
排除解約、特殊交易和一個車位 10 萬元以下的成交；本期沒有車位成交的建案不算。
建案的 PR 怎麼算？膠囊的顏色代表什麼？
PR 是這個建案的均價在同型態建案裡的名次（百分位）：例如 PR69 代表它的均價高於 69% 的其他同型態建案，數字越大越貴（最貴那案 PR99、最便宜 PR1）；同價算一半，結果在 1–99 之間。
- 不分年份
- 新舊建案全部一起比，所以早年成交的建案 PR 通常比較低、最近的比較高。
- 同型態
- 大樓跟大樓比（含華廈、公寓、套房、辦公大樓），透天跟透天比（含別墅）。
- 藍／黃
- 藍色是大樓，黃色是透天。
- 深色
- 跟全台中比。
- 淺色
- 跟同一區比：先看生活圈，沒有生活圈看行政區；它在本站的生活圈組合裡（例如西區、二期、三期算一組），就跟整組比。
兩顆並排時，前面淺色是生活圈、後面深色是全台中；還沒有實價登錄成交的建案沒有 PR。
去化率怎麼算？
- 一個建案
- 已售戶數 ÷ 這個建案的規劃戶數；已售＝實價登錄的成交，不含解約。
- 一個區域
- 近 3 年首登的新案（含已賣完的）已售戶數 ÷ 總戶數，不跟著期間變。
預售案銷售數字取自實價登錄，會因申報時間差延後。
「建案分析」的近 3 個月均價、行情怎麼算？
資料最近 3 個月（例如 115.06～115.08）裡，這個建案成交的平均單價，以及最低到最高單價；不含車位、排除特殊交易，也不跟著上面選的期間變。這 3 個月沒有成交的寫「—」。
「總價分析」能看到什麼？
單價高不代表總價高（可能坪數小）。總價分析把每個生活圈（或行政區）的成交按總價分帶，每 300 萬一帶，列出成交最多的「主力總價帶」和它佔幾成，再列最低總價、低價線、總價中位數、高價線、最高總價，看出這一區主流的購屋預算落在哪裡。
「撿便宜」怎麼挑建案？「比中位數低」怎麼算？
列出本期均價 ≦ 生活圈入選線的建案。每一案只跟同生活圈的其他建案比：入選線、中位數都不算這一案自己的成交，免得一案占了那一區大半成交時，門檻被自己拉低。
- 比中位數低
- （生活圈中位數 - 建案本期均價）÷ 生活圈中位數＝比行情便宜幾 %；中位數同樣不算這一案自己。
- 超值
- 比中位數低 10% 以上。
- 划算
- 比中位數低 0–10%。
同生活圈其他建案本期至少 5 筆、這一案至少 2 筆成交才比。
解約率、解約量／成交量怎麼算？
重點卡的解約率＝上面條件下，這段期間成交的戶到資料日為止有解約的比例。
算法是後來解約的 ÷（有效成交＋後來解約的），跟建案累計解約率、解約趨勢的線一樣。
解約大多發生在成交一年以後，所以選的期間越近，解約率越低，之後還會增加。
生活圈表的「解約／成交」＝期間解約 ÷ 期間有效成交，不是同一批戶，可能超過 100%。
解約資料從 112.07.07 才有：選「全部」從這天起算、自訂區間最早只能選到這一天；解約趨勢和熱力圖都不跟著期間，從 112.07 一路畫到最新的資料日。
- 有效成交
- 沒有解約的成交，含特殊交易（例如親友買賣，那一戶還是賣出去了）。
- 生活圈
- 解約加成交不到 10 筆的寫淡灰，也不排名。
- 解約趨勢
- 山坡是照解約日期每月解約幾筆；線是解約率，照成交月份算：成交未滿 18 個月的畫虛線，一筆都沒解約的月畫 0；成交不到 30 筆的月也照畫，滑過會寫筆數、註明樣本少。
- 熱力圖
- 一張圖切換總價帶、坪數、房型，一列一帶、一欄一個月（照解約日期），越深那個月那一帶解約越多；頭尾兩個月不滿一個月，畫虛線框。坪數扣掉車位，算不出坪數的不算，標題旁會寫出不算的有幾筆。
- 建案
- 累計解約率＝這個建案累計解約 ÷（累計有效成交＋累計解約），不跟著期間變。
解約資料參考內政部預售屋解約明細編製，所以只有預售屋；10 筆、30 筆、18 個月是本站定的門檻。
熱銷榜單怎麼排？
看所選期間（預設近三個月）的成交，不含解約和特殊交易；住宅、透天、辦公、店面分開排：
- 銷售數量
- 期間內成交筆數最多的建案。
- 總銷金額
- 期間內成交總價加起來最多的建案。
- 最高／最低均價
- 建案期間內成交的平均單價。
- 單戶總價／單價
- 單一筆成交的總價或單價。
- 建蔽率／樓高
- 歷史排名，看建照上的建蔽率（低到高）和建築高度（高到低）。
功能怎麼用
「預算找房」怎麼用？輕鬆買、有點緊、有點硬是什麼意思？
- 預算方式
- 每月負擔、總價或自備款，擇一並輸入金額。
- 貸款條件
- 自備成數、利率、年限，依需要調整。
- 篩選條件
- 建物型態、房數、資料期間、生活圈。
- 開始尋找
- 列出推薦建案，並標出負擔難易度。
負擔難易度分三級
- 輕鬆買
- 房型平均總價在預算內（≦ 100%）。
- 有點緊
- 略高於預算（100%–110%），留意自備款。
- 有點硬
- 明顯超出預算（110%–120%），審慎評估。
只列平均總價在預算 85%–120% 的建案。
「建案比較」可以做什麼？
在「建案檔案」勾選建案，按「比較建案」：
- 基本資料
- 建設公司、基地面積、總樓層、建蔽率、公設比、戶數規劃、車戶比、學區、特色標籤，以及各房型的平均單價、平均總價、平均坪數。
- 銷售速度
- 去化成數、去化戶數、去化金額三張走勢圖。
- 勝字章
- 每一列最好的蓋「勝」章（例如單價最低）。
所屬學區怎麼判定？依據是什麼？
看建案座標落在哪一所國小的學區範圍裡；有的地方會寫兩所，例如共同學區「文心國小、文昌國小」。學區範圍參考臺中市政府教育局 115 學年度國小學區表編製，目前只有國小；沒有範圍的寫「—」。
實際學區以臺中市政府教育局當學年度的公告為準。
建案檔案的已實登、未實登怎麼分？
- 已實登
- 有實價登錄成交的建案，預售屋、成屋都算。
- 未實登
- 有預售屋備查、但還沒有任何實價登錄成交的建案；已經完工、拿到使用執照但還沒有成交的成屋，也算未實登。
已實登、未實登都會有成屋：卡片左下的大樓／透天圖示外面多一圈圓框的就是，分不出型態的直接寫「成屋」。
銷控表是建商的銷控嗎？
不是。銷控表是用實價登錄的樓層和戶別排出來的：有成交的格子上色（住宅、店面、辦公不同色），灰色格子只代表還沒看到成交，可能還沒賣、剛賣還沒申報，或那一層沒有這一戶。
虛線框寫「解約」的格子＝那一戶成交後解約了，不算已售；格子右上一個灰點＝解約之後又賣出去。
隱私權政策
網站會記錄什麼？可以不被統計嗎？
本站用 Google Analytics 統計流量：只看得到整體數字，認不出是誰。
- 記錄什麼
- 看了哪些頁、停留多久、用什麼裝置、大約在哪個城市；另外還有 Google 依帳戶資料推估的年齡層、性別與興趣類別。
- 不會記錄
- 會員註冊、聯絡我們、預約看屋填寫的資料，都不會送進 Google Analytics。
- 不想被統計
- 裝 Google Analytics 不透露資訊瀏覽器外掛程式＝完全不記；只想不被推估年齡、性別、興趣＝在 Google 廣告設定關掉個人化廣告。也可以在瀏覽器封鎖 Cookie。
外掛與廣告設定的連結，在下面隱私權政策的「Cookie 與第三方服務」。
你們怎麼處理我的個人資料？
我們如何蒐集、處理、利用及保護您的個人資料，都寫在下面的隱私權政策全文。
關於主委說
TRUEWAY主委說由艾德霍客建立，是實價登錄分析平台；負責人深耕不動產超過十五年，橫跨代銷、建設與廣告企劃。系統發行逾三年，受建設公司與代銷採用，現在公開給所有人。