台中預售屋區域分析｜各行政區、生活圈成交價量

低價線、高價線、入選線是什麼？

低價線

生活圈最便宜一成的價格；低於它算低價親民。

高價線

生活圈最貴一成的起點；高於它多半是豪宅。

入選線

「撿便宜」的門檻：同生活圈其他建案（不算這一案自己）最便宜兩成的價格。

算法：把成交單價由低到高排好，最便宜那筆是 0%、最貴那筆是 100%，低價線取 10% 的位置、入選線 20%、高價線 90%；落在兩筆中間就按比例取中間值。跟建案的 PR 是同一套算法。

「車中位均價」怎麼算？

區域分析和懶人包的高價線後面那一欄，代表這一區建案的車位一般賣多少：

一個建案

這一案本期每筆成交的車位價 ÷ 車位數，平均起來就是一個車位多少錢。

一個區域

把這一區每一案的平均排起來取正中間那個，每案一票，不會被成交多的大案拉走。

機械車位

一筆成交只要有一個是機械車位（坡道機械、升降機械、一樓機械、塔式），整筆都不算，因為分不出各個車位多少錢。

排除解約、特殊交易和一個車位 10 萬元以下的成交；本期沒有車位成交的建案不算。

什麼時候用平均、什麼時候用中位數？

看這個數字要回答什麼問題：一個建案自己多少錢看平均，一個區域一般多少錢看中位數：

一個建案

這個建案每一戶的單價加起來平均，每戶一票，不是總價 ÷ 總坪數。

一個區域

這一區全部成交一起取中位數，每筆一票，代表買一戶一般要多少錢。

一區的建案

先算這一區每個建案的平均，再取中位數，每案一票，代表建案一般的定價。

中位數是排在正中間的那個數，不會被少數特別貴或特別便宜的成交拉走。

單價都不含車位，總價含車位；合併幾個區域時從原始成交重算，不拿平均再平均。

去化率怎麼算？

一個建案

已售戶數 ÷ 這個建案的規劃戶數；已售＝實價登錄的成交，不含解約。

一個區域

近 3 年首登的新案（含已賣完的）已售戶數 ÷ 總戶數，不跟著期間變。

預售案銷售數字取自實價登錄，會因申報時間差延後。

什麼是「生活圈」？

行政區（例如西屯、南屯）範圍太大，看不出真正的房價落差；我們依在地代銷與估價師的經驗，把台中細分成多個生活圈（例如七期重劃區、水湳經貿園區）。